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加强房地产行业监管需多方共治

——全国消协组织第一季度房屋类投诉处理情况观察(下)

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发布时间:2016-05-26 09:34
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延期交房及房产证问题时有发生
  大部分购房合同中明确标明了交房时间,但部分开发商由于各种原因无法按时交房,给消费者造成了损失。有些合同没有明确写出开发商在交房时间上的违约责任及赔偿细则,造成消费者权益受损却无法索赔。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”
  另一方面,部分消费者在入住房屋后,并没有及时拿到房产证,开发商甚至在几年以后才予以交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。据此,购房合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,消费者可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

切莫轻信房屋中介
  对于购买存量房的消费者来说,大部分会选择房屋中介。在部分一线城市中,存量房交易量已经超过新房,成为市场供应的主体。作为存量房交易的重要中间环节,中介服务可能影响到房屋交易的顺利进行。
  根据全国消协组织第一季度房屋类投诉受理情况分析,中介服务存在的问题主要有:第一,房屋中介乱收费的现象比较严重。如收取高额的服务保障费,但在收取之后并没有真正保障消费者的权益。第二,房屋中介合同中存在不合理条款。如约定“一方出现违约行为,违约方赔偿等同于定金额的违约金,交易过程中产生的费用及甲乙双方的佣金及服务费在违约金中扣除”,这就意味着如果卖方违约,买方仍然要从违约金中拿出一部分作为中介费。第三,在资金监管过程中,部分中介机构违规操作,代替银行为买方做资金监管,将买方的购房款收入自己公司的资金池中,并利用这部分资金违规高息贷出,作为其他消费者的“首付贷”,这种行为严重威胁到了消费者的资金安全。第四,部分房产中介隐瞒房屋真实情况,如抵押情况、房屋质量问题等。消费者交付定金、中介费之后才被告知,这种做法损害了消费者的知情权。
  今年2月23日,上海市消委会约谈多家房产中介,消费者黄先生在约谈会上当场投诉链家地产。黄先生于2015年8月通过链家在上海市虹口区购买了一套总价400万元左右的房产,并与链家和卖方签订三方合同。之后,黄先生发现这套房产有340万元的贷款,而链家之前并没有向他说明此情况,只是说明此房有按揭贷款。无奈之下,黄先生向卖方支付130万元用于偿还贷款,但这笔款项被挪作他用。对于黄先生的投诉,链家承认在房产中介居间服务过程中存在问题,但其表示该问题只是个别员工未尽到调查房屋真实情况的义务,并称“会开除相关人员”。目前,该投诉已妥善解决,消费者表示满意。

物业服务成为“老大难”
  物业服务对于消费者居住质量至关重要,但在日常生活中此类问题成为消费者购房后的“老大难”问题。根据全国消协组织第一季度房屋类投诉受理情况分析,物业服务存在的问题主要有三方面:一是物业公司没有尽到房屋维修责任。二是遇到房屋质量问题,确定责任主体时,物业公司与开发商之间互相推诿。三是物业公司对于小区环境的维护不作为,如对小区绿化缺乏维护,对小区部分业主的违建行为没有及时采取制止措施。
  今年3月31日,北京市海淀区消协接到消费者赵先生投诉,称其2006年入住北京市海淀区某小区,每年按时交纳物业费。从赵先生入住开始,小区内的部分一层业主便开始违规建阳光房、花园,对小区的公共环境造成了极大的破坏。赵先生与其他几名业主多次到小区物业公司投诉,物业公司都不予理睬。无奈之下,赵先生将此事投诉至消协组织,该投诉目前正在处理中。
  对于房屋类投诉产生的问题,需要社会各方携手共治。房地产企业、物业公司等应依法经营,诚信服务。在供给侧改革新形势下,房地产相关行业的企业应更加注重产品、服务质量,更加注重诚信经营。房屋中介机构和工作人员应加强自身管理,加强业务知识学习和提高,增强服务意识和责任感,提升服务水平,努力树立良好的企业形象。
  对消费者而言,应采取必要措施保护自己的合法权益。消费者在购买前应尽量查清开发商的各种资质,了解房屋周边配套情况,对于购房中涉及的贷款、过户等问题,消费者不应轻信售楼人员,可以亲自到银行、住建委等部门咨询了解。签订购买合同过程中,消费者一定要充分了解合同细则,尽量将开发商承诺的相关服务在合同中予以明确,并写清违约责任及赔偿方式;消费者也可提出补充协议,对相关细则进一步明确。
  相关行政主管部门、行业协会应加强房地产行业监管。政府监管是维护房地产行业自身健康发展的客观需要。相关行政主管部门、行业协会应积极履行相应的职责,促进房地产行业发展,努力营造规范、健康的市场环境。

□本报记者 韩陆晋

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